程偉、尤眾元

5月15日,央行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行。該政策被市場認為是房地產政策寬松的又一大信號。九方金融研究所認為,該政策反映房地產政策“糾偏”力度進一步增強,但是地產股能否走出全面上漲行情仍然需要等待進一步的信號,房地產公司成功發(fā)債是關鍵,部分企業(yè)股價存在翻倍空間。

首套按揭利率下調是近期少見的全國層面刺激房地產銷售的政策,是刺激房地產銷售的重要政策工具。在過去的三個月,各個地方政府層面已經出臺了各類房地產銷售的刺激政策,主要是“四限”政策的放寬。這類地方性政策從歷史角度看,效果往往低于全國性的貨幣政策。因此,首套按揭利率下調政策的出臺反映了房地產“糾偏”政策進一步的加強,政策對房地產剛需和改善性需求進行積極的支持,預期會對商品房需求未來的恢復起到巨大作用。有觀點認為本次政策改變相當于按揭貸款利率下降不到20個BP,幅度似乎很小。這個觀點是有偏差的,事實上,根據貝殼研究院的統計,重點城市4月首套房利率為5.17%。意味著按揭貸款定價高于五年LPR利率。根據政策,房貸利率可以被下降至4.4%,因此,按揭貸款利率在短期內存在超過70個BP的下降空間,遠高于市場的預期。但是,值得注意的一個風險點是,首套按揭利率下調的受益者主要是新買房的居民,已經購房的居民無法享受利率下調帶來的益處。九方金融研究所認為未來五年期LPR利率仍然可能下調,該政策可以改善大部分已經購房居民的資產負債表,考慮到當前經濟處于下行期,如果更多的居民能夠少償還房貸,更多地進行消費,對于宏觀經濟會更加有利。因此,我們猜測五年期LPR利率盡管在5月進一步下調可能性較低,但是未來仍然有下調的空間。

地產股上漲需要供應端融資的放松,優(yōu)質民企成功發(fā)債才是地產股全面上漲的信號。在《地產股第二波上漲的信號》一文,我們已經提及,本輪地產行業(yè)出現行業(yè)困境的最重要原因是房地產企業(yè)的流動性難題,在房地產公司出現問題之后,銷售才出現不暢通的現象。事實上,在2021年恒大暴雷之前,房地產銷售處于景氣階段。因此,房地產需求本身是存在的,問題的關鍵在于如何讓居民重新相信房地產企業(yè)的保交樓能力。如果房地產公司的融資難問題解決,整個行業(yè)就走出了困境。觀察現實,部分國企近期融資非常順利,但是民營企業(yè)發(fā)債極難,近期,上交所和深交所已經發(fā)文支持房地產企業(yè)合理融資需求。部分優(yōu)質民企房地產公司如新城控股、旭輝集團等企業(yè)在上交所已經注冊公募債券,當前處于“已反饋”狀態(tài)。未來,如果這類企業(yè)能夠成功實現發(fā)債,地產股將出現全行業(yè)的上漲。根據歷史數據,地產股一般能有8倍以上的市盈率估值,當前民營地產股普遍在4pe以下,意味著如果全行業(yè)企穩(wěn),部分企業(yè)存在翻倍空間。

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