在這個不確定的時期，房地產行業并非都是令人沮喪的消息。對于Harrison Street Real Estate Capital來說，大流行是該公司自2005年成立以來面臨的第二次重大經濟動蕩。該公司再次決定為盈利而投資，而其他公司則選擇了更為謹慎的措施。克里斯·梅里爾，哈里森公司的聯合創始人他分享了自己的投資策略，以及他認為未來幾個季度最有機會投資的領域。

盡管在經濟放緩時期，擁有購買力至關重要，但美林也強調，與長期合作伙伴的密切關系在維持投資強勁流動性方面發揮著關鍵作用。該公司的合作者包括大約150所大學、30個醫療系統和50個運營伙伴。

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這已經不是你們公司經歷的第一次經濟危機了。在這個充滿挑戰的時期，你通常是如何識別投資機會的?

美林:當我們在2005年創立Harrison Street時，我們尋求投資于與GDP或就業增長相關性較小的資產類別，并開發出在整個市場周期中更具彈性的投資組合。自成立以來，該公司已經在人口驅動型資產上投資了340億美元，包括老年人住房、學生住房、醫療保健服務、生命科學和存儲房地產，以及社會和公用設施基礎設施。我們的戰略很有效，并一次又一次地證明了自己。

自大流行開始以來，你們的投資方式是什么?與去年同期相比，你們看到了哪些成果?

梅里爾:我們的做法沒有改變。我們一貫重視與大學、衛生系統和業務伙伴的長期關系，并在整個大流行期間保持密切聯系。我們仍然專注于代表投資者創造投資業績。因此，今年到目前為止，我們已經投資了大約14億美元，而去年是13億美元。

你最近幾個月完成的交易集中在生命科學和醫療辦公室資產上。是什么讓你在這些特定的領域投資?

美林:這一流行病突出表明，研發和創新方面的投資日益需要，不僅是為了這場危機，也為了我們面臨的許多其他長期挑戰。例如，隨著全球預期壽命的增加，心臟病、哮喘、癌癥和糖尿病等慢性病更加普遍。

我們早在之前就發現了這一趨勢。生命科學公司是一個有吸引力的解決方案，因為它們開發新的藥物、療法和設備，可以降低總體醫療成本，同時改善患者的生活質量。我們認為，這一資產類別具有彈性，并將繼續表現良好。

你是如何克服融資這些交易的挑戰的?

美林:正如我所提到的，我們在我們的戰略中有現成的“干粉”，這為我們、我們的合作伙伴和交易對手提供了關閉的確定性。例如，如果我們無法與貸款人達成協議，我們有能力在我們認為有必要的情況下，在全現金的基礎上完成交易。

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隨著房地產行業繼續受到的影響，您預計今年哪些房地產行業將吸引更多資金?

美林:我們希望在生命科學和保健部門、社區能源資產、學生住房和公私合作等社會基礎設施領域看到有吸引力的機會。

今年你在哪些美國市場繼續看到機會?芝加哥在你的榜單上又有哪些位置?

美林:作為一家專注于人口驅動型資產的公司，我們的目標市場比典型的傳統房地產經理更廣泛。例如，我們在美國47個州進行了投資。我們的核心市場是基于潛在的人口統計、大學和/或醫療體系的實力。這為我們提供了很多地理信息。

在我們的家鄉芝加哥，我們目前擁有廣泛的房產，包括學生住房、老年人住房、醫療辦公室和存儲資產。我們對芝加哥的承諾不僅僅是在那里做生意——作為一家公司，我們的目標是通過與當地組織和項目的合作來加強我們的社區，并鼓勵我們的員工做志愿者。

與其他黑天鵝事件相比，這次大流行給了你什么教訓?對于投資者更好地準備下一場危機，你有什么建議?

美林:對我們來說，在很大程度上，一切如常。我們引以為豪的是，我們的投資模式能夠經受住市場周期的考驗，投資于不受經濟周期影響的資產。

15年前，當我們發展我們的商業模式時，我們花了大量時間思考如何建立一家在面對未知事件時更具彈性的公司。我們非常清楚，我們不想參與市場時機的安排，也不想讓人們隨波逐流。我們希望創新，并在彈性強、基于需求的資產類別上進行投資。我們試圖創建一個資金充足的平臺，過去是這樣，現在仍是這樣。這個基礎至今仍然存在。

在今年剩下的時間里，你還有什么計劃嗎?

美林:當前的市場環境有利于我們嚴格、長期和耐心的投資策略。我們將繼續堅持我們一直以來的投資方式，即專注于擁有堅實人口基礎的高質量地產，同時為我們的合作伙伴提供執行的確定性。我們喜歡我們所處的行業，因為它們具有彈性的特點，我們也很高興將我們的資本投入運作。