人們普遍認為公寓樓是不錯的投資，但是它們適合您嗎?

為了回答這個問題，讓我們首先在公寓建筑方面區分兩種投資策略：購買交鑰匙物業與增值物業。

交鑰匙物業

購買交鑰匙公寓樓提供了一種積累財富的方法，而無需翻新任何東西或從頭開始。您只需每月向租戶收取租金。如果您長期考慮，這是建立股權和扎實投資的好方法。作為一種被動投資，其回報不如增值策略那么高，但是對于不希望花費大量時間管理其財產的投資者而言，這可能會更好。

那么，為什么有人要買交鑰匙的公寓樓呢?對于那些沒有時間管理建筑項目的人來說，交鑰匙投資是很棒的，因為它們是租戶，從第一天開始就有現金流。交鑰匙公寓樓是不斷升值積累多代財富的好方法。

杠桿是房地產的主要優勢之一。要購買公寓樓，您需要申請商業貸款。與典型的住宅抵押相比，這些貸款具有明顯的優勢。銀行在承銷商業貸款時不會考慮您的W-2，而是會考慮建筑物的內在凈營業收入(NOI)，與您試圖購買單戶住宅相比，這可以帶來更多的機會。這些商業貸款中的某些可通過無追索權條款獲得，該保護條款在建筑物發生影響您償還抵押貸款能力的事件時為您提供保護。銀行無法向您本人要求償還債務，這使其成為保護您的個人資產的絕佳選擇。

交鑰匙公寓樓并非完全沒有增值機會。您可以略微增加租金，提供額外的服務(例如WiFi)，調整建筑物費用，并進行其他各種裝修和策略以增加建筑物的凈營業收入，從而增加建筑物的價值。

增值屬性

第二種投資策略是尋找需要大量翻新的公寓樓。增值公寓樓非常耗時。您必須定期與承包商，物業管理人員和其他各種人員進行互動，這些人員可以在建設過程中保持建筑物的正常運轉并管理租戶。必須進行大量協調;在裝修完成和建筑物完全租用之前，它不會成為一項被動投資。它類似于“購買，修復，出租，再融資，重復”(BRRRR)策略，但是規模更大。翻新期間將使用過橋貸款。一旦建筑物被完全占用并顯示出其最高價值，便將通過長期商業貸款對其進行再融資。

建筑物的價值取決于其NOI和該地區附近或同類建筑物的上限費用。例如，如果建筑物的NOI為100,000美元，且該區域的上限率為10%，則建筑物的價值為1,000,000美元。因此，如果您可以將NOI(無論是通過翻新，增加租金，減少支出還是更多方式)增加10,000美元，那么您的建筑物總價值將增加100,000美元。如您所見，封頂率是您投資的強大乘數。只要最高費用超過您的裝修費用，您就可以享受建筑物的巨大增值。使用住宅物業很難獲得這些類型的回報，因為