公攤面積不包括小區(qū)綠化面積，公攤面積是指整個(gè)建筑物中，所有的業(yè)主所共同承擔(dān)的公共部分的建筑面積。小區(qū)內(nèi)的綠化面積不屬于公攤面積，包括社區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)置用地和停車(chē)用地都不屬于公攤面積。

公攤面積都包括什么?

公攤建筑面積 是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。部分還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。不同建筑的公攤占比也是有可參考范圍的。

公攤面積分?jǐn)傇瓌t是：

(1)商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi);

(2)為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?

(3)公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

公攤面積占多大比例合適?

1、七層以下住宅公攤率為百分之七到百分之十二

通常來(lái)講，多層建筑就是指在六層上下的磚混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的二分之一，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。這類住宅的公攤率為百分之七到百分之十二。

2、七到十一層住宅公攤率為百分之十到百分之二十

樓層如果在七到十一層就可以定為小高層，通常小高層公攤?cè)Q于各樓盤(pán)自身的情況，不同的小高層樓盤(pán)公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在百分之十到百分之十五，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在百分之十五到百分之二十。

3、十二道三十三層住宅公攤率為百分之十四到百分之三十四

一般高層住宅的公攤面積是比較大的，根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在二十五到三十三層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強(qiáng)電井”“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

4、別墅類的公攤率為百分之一到百分之八

別墅就是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車(chē)庫(kù)。通常來(lái)講獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。因?yàn)楣妹娣e分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑是不會(huì)計(jì)入公攤面積的。