隨著城市建設的快速發展，居民生活條件和居住環境都得到了極大的改善和提高，然而受到歷史條件的限制，一些老舊小區由于建造時間長、公共服務缺失等問題導致環境衛生臟亂差，安全隱患多，停車難等，不僅給居民生活帶來極大的不便，也成為城市管理的難點問題。

近年來，圍繞著老舊小區的改造提升作為重大民生工程，也是解決城市發展不平衡不充分問題，推進老城區更新、經濟發展方式轉變的重要措施。

4月，住房與城鄉建設部表示，今年將繼續加大老舊小區改造力度，各地計劃改造老舊小區3.9萬個，是去年改造數量的一倍，涉及居民近700萬戶。

日前，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(下稱“意見”)。7月20日，住建部有關負責人對相關政策進行了解讀。

哪些小區屬于老舊小區

根據《意見》，城鎮老舊小區指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的城鎮住宅小區(含單棟住宅樓)，要重點改造2000年年底前建成的老舊小區。

目前，老舊小區在三大問題上較為突出：一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施存在缺失或老化嚴重等問題;二是公共服務缺失。由于這些小區建造時間較早，在養老、撫幼、物業，以及文化娛樂、健身、機動車和非機動車的存放等問題較為凸顯。尤其是對電梯等設施的呼吁較為強烈;三是沒有物業管理，公共環境普遍比較差，這些問題直接關系到小區居民的生活品質。

在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波介紹，我國2000年前老舊居住小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

投資規模方面，來自方正證券的一份研究報告指出，根據已經公布改造計劃的省份或城市來看，平均每平米需要投入的資金約為138-623元/平方米(安徽省合肥市)。將老舊小區的改造分為三部分：樓本體、小區公共區域、完善小區環境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計改造一個小區的成本約為700元/平方米。由此計算，整個老舊小區改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業方利潤，保障在3%利潤+2%管理費，以及對社區服務方面的建設投入，總投資會更高些。

2019年3月，國務院參事仇保興撰文披露稱，據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

對于房企是否有機會參與其中，58安居客房產研究院分院院長張波表示，房企可參與的環節不少，舊改領域和房企目前擅長的開發行業有著較大的差異度，對運營能力的要求也不同。從老舊小區的改造來說，除了加裝電梯，還包括建設完善水電氣路及光纖等配套設施，對小區的綠化及停車進行優化和改善。房企依靠在房地產上下產業鏈的優勢，在這些舊改項目上具有明顯優勢。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙補充道，從經濟上來看，老舊小區改造對建材行業、建筑設計、電梯等行業會起到一定的拉動作用。此外，老舊小區一般社區管理比較弱，甚至有的小區沒有社區管理及物業服務，改造之后需要物業公司運營，物業管理方面對房企來說是一個機遇點。

改造進度如何

據稱，今年要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，到2025年，2000年年底前建成的老舊小區改造工作要基本完成。

受疫情影響，截至5月底，今年新開工的老舊小區改造項目約為年度任務量的20%左右，但進入6月后新開工項目快速增加，截至6月底，已經達到40%以上。

具體怎么改

維護和配套是老舊小區改造工作的重點，針對這些問題，《意見》將老舊小區的改造內容分為基礎類、完善類、提升類三個大類。

基礎類改造主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等，滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，而完善類改造則注重滿足居民生活便利需要，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

《意見》在確保基礎設施的維護和完善便民設施的同時，也重視社區服務供給的豐富和居民生活品質的提升，積極推進公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

改造資金從何而來

張波對《國際金融報》記者表示，老舊小區的改造核心難點主要有兩個，一是如何做好小區業主的利益平衡，無論是加裝電梯還是改造停車位，都會影響到部分小區業主的利益，從而影響改造推進的效率;二是如何籌措相關改造資金，畢竟老舊小區改造工程大、耗費高，也是一筆不小的財政壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，老舊小區的改造收益需要積極做研究，很多舊改項目的盈利機制不明確，所以也會有資金壓力，后續需要探索盈利點。

對于改造資金來源，《意見》提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

一方面，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。《意見》表示，支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。

另一方面，加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，省級人民政府要相應做好資金支持。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。此外，支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

此外，《意見》也強調要持續提升金融服務力度和質效，推動社會力量參與改造。7月，住建部推動國家開發銀行、中國建設銀行與全國5省、9市簽約戰略合作協議，為簽約地區提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。

對于舊改和棚改的區別，中國城市發展研究院投資部主任劉澄在接受《國際金融報》記者采訪時表示，棚改和舊改是完全不同的實施方式。舊改主要面臨的是資金投入與成果享有之間的有效分擔機制，與當地財政情況、居民收入水平、周邊商業價值關系緊密。

王小嬙則認為，棚改存在的問題就是拆遷難度大，補貼方案很難獲得全部業主同意，容易導致社會矛盾。而舊改的模式是業主出資改造社區環境，也存在動員社區群眾的難題，但相對于棚改，舊改無需搬遷房屋位置，也不存在拆除房屋重建給業主補貼資金，帶來的社會矛盾相對較小。

張波也強調二者差別非常大，一個是“改舊”一個是“拆舊”，兩者的內在邏輯差別明顯，棚改主要針對老舊危房，只有拆除才能更好改善居住環境，而城鎮大量的老舊小區并非都是危房并急需拆除，但居住環境早已不能滿足人群的居住需求，包括小區內缺乏電梯設備，不利于高樓層居民尤其老年人出行，以及缺乏養老、托幼、醫療、助餐、保潔等相關服務配套。

老舊小區改造后對房價有何影響

張波認為，老舊小區改造不會拉動購房需求，同時也不會產生類似棚改之后的短期購房需求大量激增，因此對于現有房地產市場的影響相對有限，但小區改造之后居住環境有明顯提升，有可能延緩更多人群的換房需求。

嚴躍進認同上述看法，其坦言老舊小區的改造有助于房價降溫。嚴躍進解釋道：“老舊小區改造提升了其居住品質，適當增加了業主對老舊小區的依賴度，帶動了老舊小區的出租和銷售情況，相當于把存量市場挖掘出來了，有效增加了供應，使得房價上漲的可能性減弱。”

此外，老舊小區改造后，對小區的價值會有明顯的提升作用。方正證券的研究報告表示，根據之前上海徐匯、楊浦區的小區改造后市價來看，平均提升5000元/平方米。