新的EB-5規則于上周生效，利益相關者正在對此做出反應。為了弄清楚這些和擬議的項目計劃對美國贊助商意味著什么，商業地產執行官和多房新聞采訪了Mark Edelstein, Morrison &福斯特全球房地產集團主席。Edelstein代表使用EB-5投資資金的美國投資者，幫助為項目和持有EB-5資本等資本組合權益的高級貸款機構提供資金。

首先，EB-5投資項目在商業地產行業歷史上扮演了怎樣的角色?

自從經濟衰退以來，EB-5已經為房地產項目和房地產開發提供了相對廉價的資金。該計劃自上世紀90年代初就開始實施了，但直到2007年或2008年前后，它主要用于投資經營業務，在經濟低迷時期，當市場流動性枯竭時，主要用于酒店企業。后來，開發商發現這是一個可用的資金來源。它在2008年或2009年左右開始發展，直到現在。

你能強調一下帶來這些變化的一些批評嗎?

Edlestein:對EB-5的一些批評包括，美國公民與移民服務局(USCIS)缺乏對EB-5區域中心資本提供者的監管。沒有太多的監督。舉個例子，你可能是個罪犯。你本可以在監獄里度過時光。你可以申請破產五次，起訴政府，起訴你的貸款人，但仍然可以獲得提供EB-5資本的許可。

更大的批評，或者說媒體中最引人注目的批評，是大量的欺詐案件，這些案件中，資金被用于那些所謂的項目，而這些項目實際上并不存在。外國投資者的錢被偷走了。

第三組批評是EB-5行業的一些人沒有遵守所有的證券法，因此，證券公司美國證券交易委員會、金融業和監管當局對個別項目和地區中心的運作方式進行了調查。總的來說，有很多改進EB-5計劃的建議。

另一個被修改的批評意見是，EB-5有兩種規模的投資:一種是100萬澳元的常規投資，另一種是50萬澳元的高失業率地區投資，即目標就業地區。計算方法由各州決定，允許開發商匯總人口普查數據——通常被行業外的人稱為不公正劃分選區。

所以，有很多批評。同時也有很多成功的項目。但多年來一直有人呼吁以一種合乎邏輯的方式改進這個項目。

關鍵的變化是什么?

Edelstein:上周四，負責EB-5項目的美國移民局實施了自我監管。六個月前，他們公布了對EB-5計劃的修改，試圖解決EB-5計劃中的一些問題，因為他們看到，經過多年的努力，國會似乎無法完成這項工作。

有4到5個變化，但有2到3個真正關鍵的變化。自1990年該計劃啟動以來，投資額一直沒有變化，因此，它們被納入了通貨膨脹指數。對于一個常規項目來說，新的投資金額從100萬美元急劇增加到180萬美元。高失業率地區的茶飲支出從50萬美元增加到90萬美元。非茶飲料的價格(仍然)是茶飲料價格的兩倍。

人們可能還沒有意識到的第二個變化是我前面提到的。現在決定茶是否屬于茶的政黨是聯邦政府。它們不再指代國家。所以有人擔心這會造成積壓和相關問題。他們還修改了茶的定義，禁止為了達到目標而不公正地劃分10或12個人口普查區。在新規則下，只有當你的項目恰好在邊界上時，你才能真正地與相鄰的人口普查區融合。你不能把10或14個人口普查區平均起來，然后說你處在高失業率地區。在市中心，比如洛杉磯在美國、舊金山和紐約，這將使較低的投資門檻更加難以實現。

此外，投資者在排隊等候和幫助家庭方面也發生了一些變化。但對于首都的使用者來說，這些才是真正的大變化。

股東對六個月前宣布的變化有什么反應?

Edelstein:當時的反應相當廣泛。該行業的大多數利益相關者都不喜歡新的投資金額。很長一段時間以來，人們一直在談論對政府提起訴訟，要求它要么放慢速度，要么挑戰規則的改變，但你看，這并沒有發生。有人擔心，增加的數額將使EB-5更難籌集到資金，因為這些資金現在必須流向富裕得多的人，而潛在投資者的數量將會下降。當然，另一方面，每個投資者都會投入更多的錢。但我的感覺是，這將加大為新的EB-5投資籌集資金的難度。

另一種反應是，很多利益相關者希望國會通過的一項關鍵法案(第2778條)——實際上有好幾個法案——能夠對EB-5法案進行更大的改革。該法案的改變之一就是以一種不那么嚴厲的方式來改變投資金額。根據2778美元的規定，投資金額不會是90萬美元和180萬美元。分別是100萬美元和110萬美元。高就業率茶區和非高失業率區之間的差異實際上只有10萬美元，而投資的高端不再是1.8萬美元，而是110萬美元。更多的人有資格投資這個項目。