隨著貸款期限開始增加，2011年和2012年將啟動資本流入市場的勢頭。直到2013-2015年，到期債務的數量才會大幅增加，屆時，房地產業績和現金流很可能已經從過去幾年的水平大幅回升。

在過去六個月里，交易量有所回升，因為許多賣家認為利率正在上升，現在是賣出的時候了。上限利率仍然很低，市場上房地產短缺，場外有大量資金。似乎每天都有新的“基金”形成，而這些基金以前是作為尋找投資伙伴的股票提供者成立的，現在它們都是放款人和直接投資者，所有這些基金都在尋求更高的投資回報。由于沒有其他地方可以將資金用于獲得更高的回報，他們現在也在放貸。

我們在這最后一次貸款中學到的是，必須遵守真正的承銷標準，并在貸款到期時考慮退出策略。傳統上，壽險公司在擁有高質量借款人的初級市場上，以低杠桿、高質量的房產貸款。雖然他們沒有完全擺脫經濟衰退，但他們的損失很小，而且他們的利率仍然很有競爭力。他們的胃口仍然健康的A級物業在甲級市場與A級借款人。他們仍然傾向于貸款杠桿不超過70%的貸款價值和75%的公寓(每個人喜歡的房地產類型)。

陷入混亂。由于政府的幫助，他們正在重新定義自己的角色，尋找最好的借款者，長期的關系，并需要追索權。在尋求靈活的條件、低利率和保守的承銷時，他們仍然是首選的貸款人，如果你能忍受追索權的話。在尋找建筑融資時，他們是鎮上唯一的名字。

CMBS將在這場復蘇中扮演重要角色。這些聰明的華爾街投資家很快就找到了他們的新利基。它們得到了規模最大的金融機構的支持，這些機構不斷提出創造性的競爭方式，從而獲得了它們在市場上的份額。這一次，至少在一段時間內，他們更現實地承銷了這些交易。他們試圖在最大的市場，主要是沿海和芝加哥爭奪更大的戰利品。這些參與者似乎愿意贏得業務，并在低杠桿交易中表現得非常咄咄逼人。他們還愿意以夾層、優先債務或B類債券的形式提供更大比例的資本，以贏得一筆交易。他們似乎在利用這些高調的交易為他們的證券化池注入種子，這樣他們就可以盡快啟動和運行。隨著貸款規模的擴大，流動性將重返市場。

最后，但并非最不重要的是，我們必須強調多家族GSE貸款機構在將流動性返還給市場方面的重要性。在經濟衰退期間，房地美和房利美一直都在那里。應該指出，GSE的多家族企業拖欠率極低，遠遠低于1%。GSE從來沒有停止過實際的承銷，并受到他們公司的單一家族部分的危害。我們無法知道未來幾年會發生什么，但這些機構很有可能以某種形式生存下來，無論是私有化還是政府擔保。他們應該是未來模式的代言人。這些機構的賬簿上有數億美元的長期貸款，這些貸款是良好的、穩固的、承銷良好的。

由于人口、經濟和穩定，所有貸款人都更喜歡多家庭貸款。正如前面提到的，所有貸款人都在激烈競爭低杠桿交易。房利美(Fannie Mae)和房地美(FreddieMac)是迄今為止杠桿率最高的兩家公司--高達80%，債務覆蓋范圍為1.25。每個機構在產品類型上都有自己的專長，并升級了學生住房方案和高級住房方案，以擴大其租賃住房的市場份額。FHA是另一種選擇，盡管他們的資源已經被耗盡，最大杠桿率為83.3%，債務覆蓋范圍為1.20，但基于他們自己的承銷，最終可能與房地美和房利美處于同一地點。

2011年的情況肯定比過去幾年有所好轉。我們很快就會把金融和住房動蕩造成的最近的衰退看作是另一個本來可以避免的周期。或許與上次經濟低迷的原因相同的人，可能會更加謹慎和耐心地向前邁進，以確保在下一輪漲勢中長壽。未來是光明的，就像一個低能量的燈泡，起初開得很暗，然后逐漸亮起來，希望能持續更長的時間。