高力國際(ColliersInternational)在題為‘房地產牛市將持續多久？’的最新報告中說，貸款仍然是歐洲房地產行業債務的關鍵來源，與其他替代融資來源相比，至少占到了企業房地產(CRE)債務的90%。然而，北美放貸能力的提高，可能通過為跨境投資者提供杠桿，間接改善條件。

EMEA研究總監兼Colliers經濟學家沃爾特·博徹(WalterBoettcher)表示：“當前的投資周期之所以引人注目，是因為它主要是由股權驅動的。債務一直是許多市場的一個缺失因素，因為隨著信貸危機和隨后的監管變化，去杠桿化的時間很長?？梢垣@得債務，以使房地產投資交易得到杠桿利用，并開發新的資產，這對于延長這一牛市至關重要?！?/p>

在北美，有一種貸款回收，其中Cre貸款由各種來源驅動，包括、機構、債券、CMBS和替代方案。在過去五年中，CMBS的發行在過去五年中大幅增加，從2009年的27億美元增至2014年的94億美元，這突出了的貸款能力正在增加的速度。一些投資者正越來越多地參與在歐洲建立CMBS能力，這可能通過提供發起的債務的替代辦法而具有決定性的影響。

歐洲的情況完全不同，盡管形勢正在改善。貸款模式幾乎完全由決定，因此，貸款充其量只是參差不齊，但在許多市場上仍是支離破碎的。歐元區以平均每季度400億歐元的速度進行去杠桿化，而同期英國的未償貸款則以每季度110億英鎊的速度收縮。

英國市場受到危機后最嚴重的打擊，因為外國收回了只剩下英國活躍的。上世紀90年代經濟下滑的數據顯示，從所有貸款中的10.1%下降到4.9%，其中的房地產價格從所有貸款的10.1%下降到了6.75年。在目前的循環中，在2014年第三季度，英國已將商業地產的風險從11.6%減少到6.9%。這表明，在英國的風險開始增加之前，還有12到18個月的時間可以上市。

Colliers International東歐研究區域主任達米安·哈林頓(Damian Harrington)評論說：“許多仍在積極地看到去杠桿化，但其影響因地點而異，這實際上改變了單個市場在當前牛市周期中的移動速度。從英國和歐洲的角度來看，去杠桿化可能需要一段時間，但最糟糕的似乎是過度為貸款市場注入新的活力和資金。

“在一些市場上，貸款現在具有足夠的競爭力，利潤率正在下降，進而對房地產收益率構成進一步的下行壓力。在低利率和高資本池的全球背景下，單個市場越來越多地提供各種各樣的‘債務能力頭寸’。后兩個因素在很大程度上決定了單個房地產市場沿著投資曲線移動的速度?！?/p>