鮑勃·帕皮諾(Bob Papineau)是伊利諾伊州德普萊恩斯(Des Plaines)總部位于伊利諾伊州的總承包商米斯納集團(Missner Group)的高級建筑項目經理，他在商業地產領域穩步發展，成為芝加哥地區最繁忙建筑公司之一在此過程中，他擔任了一系列職位，從助理主管、評估人員到項目經理。帕皮諾最近接受了中西部房地產新聞的采訪，他談到了他為在這個競爭激烈的行業中取得成功而采取的措施。

你從事商業建筑的事業是什么？

鮑勃·帕皮諾：在大學里，我獲得了建筑和土木工程的雙重學位，所以我總是傾向于建筑。我最終獲得了建筑學碩士學位。我做了一段時間，但我發現我更喜歡把建筑物放在一起，而不是設計它們。

最后，我從業務的架構方面轉向了建設管理方面。我作為助理總監和項目經理到外地去了。我一直喜歡把建筑物搭在一起。我喜歡在網站上。那是個令人興奮的地方。從事建筑業是一個令人興奮的職業。即使你做的是別人可能認為是餅干的項目，餐館或零售項目，網站總是會改變。總是有挑戰的。你所工作的市政。密碼變了。從來沒有沉悶的時刻。

你最喜歡這個職業的是什么？

帕皮諾：我真的很喜歡你所從事的各種各樣的項目。然后，當你在一個項目上努力工作了六個月，甚至幾年之后，當你完成之后，你就可以開車經過那座大樓了。你可以說，‘嘿，那是我的。’從電工到建筑師，到業主和項目經理，每個人都說，‘那是我的建筑。’你確實在你工作的每一棟建筑里留下了一點你自己的地方。當這個項目完成的時候，你已經知道那棟大樓的每一寸了。

你一直懷疑你在商業建筑中可能有一天結束嗎？

當我還是個孩子的時候，我確實喜歡做模特。我喜歡玩樂高。基本上，當你從事商業建設時，這就是你的謀生之道。你不是在設計這座建筑，而是把這些碎片拼湊在一起。今天，我認為我的建筑背景確實有幫助。它讓我對某些事情有了更深入的了解。但我的心還在拼湊在一起。有時候我會帶我的孩子去看看我工作過的一些建筑。我會告訴他們是我幫他們建的，他們的眼睛會亮起來。這是在這個行業的一個很好的回報。

當一個項目結束時，你感覺如何？

帕皮諾：我們很自豪地把這份工作按時和低于預算。這可能很棘手。有時事情發生在你無法控制的事情上。在那些波濤洶涌的水域中航行是很困難的。但我確實喜歡面對這些挑戰，并想出解決這些挑戰的辦法。這是我們面臨的問題，也是我們將采取的行動，以便在適當的時間框架內把這項工作列入預算之內。建造一座大樓需要一個團隊。沒有人建造建筑物。部分原因可能是因為這些挑戰，也因為有這么多的人在一起工作，所以當項目完成時，會有一種很有價值的感覺。

談到挑戰，你在一個典型項目上面臨的一些更常見的挑戰是什么？

帕皮諾：總是關于時間表和預算的。每個人都希望它更快，更便宜。因此，我們一直在設法以最有效的方式進行建設。從來沒有人說他們有無窮無盡的時間和金錢。時間和金錢總是充滿挑戰的。還有價格上漲。每樣東西的價格都在上漲。因此，保持工作崗位低于預算可能是一項艱巨的挑戰。

人們通常也想從我們那里獲得價值工程。他們可能設計了超出預算的東西。他們想讓我們想辦法讓這個項目在他們的預算中發揮作用。我們必須找到更有效的方法來做一些事情。我們必須在保持項目完整性的同時更加經濟。這可能很有挑戰性。在一天結束時，如果數字不起作用，你就沒有一個項目。

您在此業務中成功采取了哪些步驟？

帕皮諾：我的建筑背景給了我一個很好的基礎。我也花了相當多的時間在實地作為助理警司和警司。獲得實地經驗并將其帶入辦公室是非常有益的。我做過從總監到評估人員到項目經理的一切工作。所有這些經驗都有所幫助。在項目經理的角色中，您需要一系列技能集。你必須是全面的。在這個領域獲得正確的經驗是一個巨大的好處。

和好的人一起工作也是很大的幫助。我在很多公司都有很多好的導師。重要的是要保持你的眼睛和耳朵，并問很多問題。

與任何企業一樣，商業建筑也是一種關系企業。如果你是一個好的，堅實的，公平的人與你的客戶，你的分包商和你的團隊，你將贏得他們的尊重。一切都不會完美的。當時代是偉大的，一切順利，那是偉大的。但是當你遇到問題時會發生什么呢？你是一個能保持頭腦清醒、冷靜和解決問題并找到公平解決方案的人嗎？這就是人們所尊重的。你必須對你的工作和行動負責。如果你搞砸了什么，就承擔責任。這會贏得你的尊重。

我認為這是我的個性的一部分，幫助我在這個行業。當我小時候做運動的時候，我總是得到教練的獎勵。如果教練讓我跑過墻，我會這么做的。我會做些骯臟的工作，成為一個團隊合作的人。我會保持樂觀。這就是我仍然想做的。沒有人愿意和難以共事的人一起工作。愿意做艱苦的工作，保持積極的態度是很重要的。

像Missner集團這樣的公司如何保持重復業務的未來？

帕皮諾：也許你是在和一個從未經歷過重大改造的客戶合作。你的工作就是解釋這個過程。你必須對客戶盡可能透明，花時間解釋一切。對于從未經歷過這一過程的人來說，這個過程可能會讓人望而生畏。如果你能指導他們的過程，這是關鍵。

我們每周與客戶見面，給他們提供更新的時間表，如果有問題，我們就把他們留在循環中。這就是我們專業知識的重要性。在整個過程中，你要積極主動地對待客戶。你想讓他們跟上速度，告訴他們如何更新他們的預算。沒人喜歡驚喜。如果你能消除他們，這將得到你的客戶的尊重。

就像我說過的，如果你對人透明，善于與人合作，并為他們的最佳利益著想，你就會成功。也許你告訴客戶，他們可以使用更便宜的產品，但兩年后，他們可能會因為選擇更便宜的產品而自責。給你的客戶選擇。那有很長的路要走。

當你不工作時，你喜歡做什么？

帕皮諾：嗯，我有三個男孩，所以在他們的運動和活動之間，我很忙。我試著在一些活動中指導每個人。我的孩子也在童子軍里，我是小隊長。隨著年齡的增長，我意識到一件事，你付出的越多，你得到的回報就越多。我把我的時間貢獻給了童子軍，這導致了這么多好的友誼。你遇到了這么多好人。同時，當你指導你的孩子或擔任他們的巢穴領導時，他們也會感到興奮。這真的很有價值。