房地產購買者及其專業顧問對第一階段環境場地評估(ESA)太熟悉了。出自《 42 USC§§9601》及其后的《綜合環境響應，賠償和責任法》(CERCLA)。(通常稱為超級基金法)，ESA第一階段是在潛在買方進行盡職調查期間準備的報告。

多年來，由于CERCLA的苛刻責任，潛在的購買者通常會遠離受污染的財產，責任是嚴格的(沒有過錯)，并且是連帶責任(任何一方對所有責任)。根據CERCLA，僅受污染財產的所有權是賠償責任的基礎。多年來，所有者最好的逃脫責任的機會是“無辜的土地所有者”辯護，該辯護要求所有者在經過認真的，收購前的調查后，對污染不了解財產的環境條件。如果向潛在購買者提供ESA第一階段報告以確認污染，那么潛在購買者顯然將具有知識，因此將無法主張“無辜的土地所有人”辯護。CERCLA的故事就是二十多年了。

2002年的棕地修正案

2002年，對CERCLA進行了修訂，以保護知道有意進行重建的受污染物業(“棕地”用地)的購買者免于承擔責任。同意管理和減輕在收購前盡職調查中發現的污染風險的購買者現在被定義為“真誠的潛在購買者”，并且不承擔責任。要獲得這種“真誠”的抗辯，所有者必須滿足并維持以下八項要求(請參閱42 USC§9601(40))：

財產中所有有害物質的處置必須在購置之前進行。

買方必須對財產的先前所有權和用途進行“所有適當的查詢”。這意味著買方的盡職調查應包括完整且準備充分的第一階段ESA。

購買者必須確保提供有關發現或釋放有害物質的所有法律要求的通知。

購買者必須通過采取合理步驟以(a)停止任何持續釋放，(b)防止任何可能的未來釋放，以及(c)防止或限制人類，環境或自然資源的方式對危險物質采取“適當護理”。接觸任何先前釋放的有害物質。

買方必須與所有有權采取響應行動或恢復活動，包括提供進入物業的政府人員合作。

買方必須遵守并且不妨礙與任何響應行動有關的任何機構控制和土地使用限制的有效性。

買方必須遵守與污染有關的任何政府信息要求。

買方不得與可能對污染負責的任何人有關聯。

自2002年以來，聯邦法院就有機會分析地主主張的“善意準買家”辯護，法院也提供了一些有用的指導。從法院的判決中可以汲取兩個教訓。

第1課：第一階段的ESA必須嚴格遵守EPA法規

買方必須在購買財產之前進行“所有適當的詢問”。這意味著買方的ESA第一階段報告必須遵守EPA的法規(請參見40 CFR§312，C部分)，其中包括要求該報告由合格的環境專業人士(現任和過去的所有者)編寫的要求，采訪運營商，居住者和雇員，審查歷史財產和政府記錄，進行現場檢查和檢查，并考慮購買者可能擁有的任何專業知識以及購買價格是否反映了折扣這可能表示污染。

律師經常建議其客戶，對嚴格遵守EPA法規的ESA第一階段報告進行詳細審查至關重要。這種類型的全面審查和高標準的ESA第一階段報告很重要，因為不利的當事方和法院已經表示愿意使用絲毫的錯誤或不足作為質疑所有者的“善意”和不負責任的基礎。狀態。吸引有能力的環境專業人員的重要性不可低估。

第2課：解決污染的收購后環境計劃至關重要

買主必須對財產的污染采取“適當的照顧”。在這方面，法院研究了受污染財產的所有人是否采取了“合理步驟”來阻止持續釋放，防止將來釋放以及保護人員和環境免遭暴露。那么問題是什么是不合理的。

發現采集后未能及時清理并清除已知的污染區域是不合理的。發現無法維持限制污染物進入的工程屏障(例如，破碎的巖石覆蓋層)是不合理的。已發現拆除建筑物，但將污染土壤留在原處是不合理的。在一個案例中，一家重建承包商破壞了一個以前未知的地下儲罐，釋放了大約20加侖的石油。承包商在現場將受污染的土壤與干凈的土壤混合，并使用該材料作為填充物，法院認為這不僅不合理，而且實際上是收購后發生的新的處置事件。

所有者捍衛其購后護理適當性的最佳方法是，先制定購后環境計劃，該計劃明確指出解決任何污染所必需的任何持續義務，然后實施并記錄該計劃的遵守情況。

結論

CERCLA的2002年棕地修正案通過減輕負責任的CERCLA責任購買者，在促進受污染財產的重建方面取得了一些成功。買家要獲得并維護其“善意”地位，最重要的事情就是執行收購前的盡職調查，包括全面并符合EPA法規的ESA第一階段，以及制定和實施收購后制定了對任何污染采取適當措施的環境計劃。