程偉、尤眾元

在《地產大事記:地產政策糾偏的力度與可能方向》和《無畏黑鐵時代,地產投資正當時》兩文中,我們提出當前地產股投資的機會。本文整理了投資者投資地產股時可能需要的一些高頻指標。我們認為投資者最需要關注中原地產的高頻數據,該數據可以最快前瞻地產行業的回暖情況。

房地產最重要的指標是成交量和房價,常見的指標是百城住宅價格指數的環比值和商品房銷售面積的累計同比值。理論上,成交量略領先房價,但是現實中,房價有環比數據,銷售面積只有累計同比,環比數據領先累計同比數據,因此二者同步。銷售面積之所以沒有環比或者同比,是因為銷售面積受季節性影響嚴重。簡單例子是春節會影響該數據,居民一般不在春節買房,春節在1月還是在2月會極大地影響數據,經常出現環比1000%或者同比300%這樣影響分析的異常值,現實分析中無法使用。房價不會受到季節或者節假日影響,所以存在環比數據。

圖1百城住宅價格指數的環比值和商品房銷售面積累計同比

數據來源:Wind、九方金融研究所。

我所肖立晟博士和尤眾元博士完成的《領先指標和政策變化顯示房地產投資即將在三季度企穩》一文中,提出用中原地產的高頻數據來前瞻預判房價或者成交量。其中,最有用的指標是中原二手房經理指數,二手房經理指數可以被劃入信心指數,該指數統計了中原地產前線經紀人的調查問卷,編制方法類似PMI指數,反映經紀人看漲、看平、看跌房價比例的趨勢變化。數據顯示,中原二手房經理指數領先百城住宅價格的環比值3個月。數據處理上,中原地產公布上海、深圳和廣州的經理指數,我們取三者的平均值擬合為二手房經理指數,發現該指數有一定程度的領先性。中原二手住宅價格領先百城住宅價格指數,但是領先程度弱于中原二手房經理指數。當前中原二手房經理指數已經出現趨勢性復蘇,地產行情全面正?；目赡苄院芨?。

圖2百城住宅價格指數的環比值和中原二手房經理指數(月均值)

數據來源:Wind、九方金融研究所。

圖3百城住宅價格指數的環比值和中原領先指數

數據來源:Wind、九方金融研究所。

除了以上中原地產的數據,成交土地溢價率和房地產每日交易數據也是常用的地產高頻數據。房地產每日交易數據受周內效應影響嚴重,周末一般交易少,并且也受季節性影響,所以效果差,成交土地溢價率歷史上領先程度與中原二手房經理指數類似,但是本輪滯后。因為本次地產行業困境源于地產公司流動性困境,所以拿地復蘇會相對較晚。

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