在大多數特大城市，可開發的土地已經變得稀缺，迫使開發商重新考慮更復雜的位置。 一些公司看到后工業景觀的潛力，如水管、廢棄地點或鐵路場，這些都是或可以很容易地與城市的基礎設施連接良好。 然而，開發這些網站需要仔細的規劃、遠見和思考。 盡管這個漫長的過程，包括多年的等待批準，大規模的混合使用開發仍然是非常令人垂涎的，因為它們為開發人員提供了一個很好的多樣化機會。

唐納德·克林頓(Donald Clinton)是建筑和城市設計公司庫珀·羅伯遜(Cooper Robertson)的合伙人，曾領導過各種大型開發項目的總體規劃工作，其中包括最受人關注的曼哈頓項目之一——哈德遜·雅茲(Hudson Yards)，以及新澤西州的里弗頓(Riverton)和加拿大的新M市。 克林頓在接受商業地產執行官的采訪時，揭示了大型項目和可持續城市增長背后的概念和工作流程。

巨大發展背后的關鍵驅動因素是什么？

克林頓：當今大規模開發背后的主要驅動因素之一是對擴大混合使用概念的興趣。 開發人員從經濟生存能力和營造環境的角度真正看到混合使用區的好處，在這種情況下，各種用途可以共同作用，并提高項目作為目的地的吸引力和成功。

例如，住宅和商業辦公室的使用將帶來最多的收入，但零售是一個關鍵的制作設備。 它可以激活公共空間，使開發對各種各樣的用戶有吸引力-居住或工作在附近的人和那些否則可能不光顧該地區的人。 從城市設計、開發商或業主/經營者的角度來看，對任何社區來說，在街道一級都有這些生活跡象是非常重要的，這是特殊和開放空間的重要組合。 如果你試圖吸引一個尋找辦公空間和競爭人才的房客，你會希望你的發展以盡可能多的方式吸引人。

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您可以在一棟建筑中使用這種混合使用-曼哈頓時代華納中心是一個很好的例子，一個非常復雜的混合使用程序在一個結構。 但是，隨著更多的開發人員探索主開發人員的角色，并推動混合使用模式，旨在繪制每個部門的最佳，您需要規模的概念才能發揮作用。 紐約的哈德遜雅茲，庫珀·羅伯遜在那里制定了最初的總體計劃，就是一個很好的例子。

巨型綜合體能成為一個真正的社區嗎？ 如果是的話，是什么使它們可行和宜居？

克林頓：巨大的復雜和大規模的發展可以是非常成功的真正的社區，但他們需要解決某些關鍵的考慮，以成為可行和宜居。 在城市環境中，最重要的問題之一是：發展如何與周邊城市聯系起來，并融入周邊城市？

這可能是一個非常字面的問題。 當我們為曼哈頓下城的電池公園城市制定框架計劃時，我們的核心想法是創建一個街道網格，盡可能直接連接到曼哈頓。 這對于建立連續性和創造一種感覺像是城市經驗自然延伸的環境至關重要。

庫珀·羅伯遜在我們的M市總體規劃中也使用了同樣的方法，M市是安大略省米西索加的一個新的16英畝的地區，就在多倫多郊外。 這些街區的規模及其與現有的南部鄰里的一致，創造了這一至關重要的連續性水平。 我們還將零售用途放在米西索加市中心的邊界附近，這有助于將這個新區與城市聯系起來。

如果你重新開發一個以前的工業濱水區，回到城市的聯系就特別重要。 在整個北美有這么多這樣的地點，其中許多是無法進入和切斷與周圍城市。 為了重新激活這些站點作為社區，恢復這些連接到公共接入和街道網格是至關重要的。

事實上，城市通常會授權這些連接從海濱到城市街道網格。 當我們在費城制定中央特拉華州總體規劃時，一個關鍵的原則和指令是在這片12英里長的土地上，定期從現有的社區到河畔建立聯系，這為更成功的發展打開了大門。

在設計大開發時，是什么塑造了你的愿景？

克林頓：市場狀況總是一個主要的催化劑。 哈德森·雅茲是一個很好的案例研究。 它的靈感來自于人們認識到曼哈頓中城已經沒有大型的A級辦公開發站點。 為了使紐約保持競爭力，并作為一個區域和國家辦事處市場繼續增長，這些地點是必要的。 城市官員意識到他們可以開發遠西區，這可以以一種非常重要的方式來實現，這也使城市中一個利用率極低的部分更具吸引力。

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同樣，在拉斯維加斯——一個競爭非常激烈的市場——我們與米高梅度假村國際集團(MGM ResortsInternational)在拉斯維加斯公園合作，這是一個街景項目，旨在吸引人們進入并創造一種新的目的地和體驗，可以脫穎而出。 我們最初的計劃只是為了一個小的剩余包裹，留在紐約-紐約和蒙特卡洛度假村之間的公園里。 隨著項目演變成一個更大的公園和總體規劃，米高梅意識到它可以建造一個競技場來錨定新的行人環境。 當T-Mobile競技場開放時，它立即取得了成功.. 因此，紐約-紐約和蒙特卡洛重新定位了他們的財產，所以他們直接打開了公園。

告訴我們大型項目設計中最大的挑戰。

克林頓：一個挑戰是在高密度下建造的壓力，很多開發者都面臨這種壓力。 為了可行，項目需要混合使用，這反過來需要一個更復雜的開發人員或開發人員聯盟才能成功實現。 哈德遜海峽或埃塞克斯海峽不是一個簡單的模型。 我們現在看到的一個趨勢是聯盟——一個由兩個、三個或四個開發人員組成的小組，他們合作開發一個提案，然后作為一個合作的項目來構建和運行。 許多城市正在鼓勵這種努力。 我們已經在全國范圍內開展了一些項目，在這些項目中，公共機構幾乎充當“婚姻中介”，為大規模發展制定一個框架，然后向開發團隊開放。

紐約等城市面臨的另一個相關挑戰是，大規模發展可以帶來非常高的基礎設施成本。 想想HudsonYards，在那里，項目組不得不在一個活躍的鐵路堆場上建造一個平臺。 為了建立在這樣的網站上，使它在經濟上可行，你需要建立在一個非常大的規模和非常高的密度。 紐約現在面臨著類似的挑戰，皇后區的SunnysideYard，這是另一個巨大的發展機會，這是非常具有挑戰性的，因為需要在鐵路結構上創建一個平臺。

庫珀·羅伯遜的投資組合包括全國各地的項目。 各種景觀如何影響設計？

克林頓：我們的第一本能是仔細觀察已經存在的東西。 一個城市或一個地區的特征是我們在計劃一個新的發展時總是努力去理解的。 一個地區的社區，它的景觀，它的建筑的材料質量和特征都是重要的因素，反映了一個新的大型項目是否會覺得適合它的環境，并與它的市場產生共鳴。

我們在佛羅里達做了很多大型項目，比如慶祝和水彩畫。 我們捫心自問，“一個偉大的沿海發展的特點是什么？ 建筑詞匯是什么？ 空地是什么樣子的？

它還有助于學習在全國各地市場發生的事情，并提煉成功的成分。 我們可以給我們的客戶帶來很多經驗和知識的深度，但我們也與客戶和其他關鍵顧問進行了為期一周的跨國旅行，看看類似的混合用途開發或城市和城鎮，提供了一個成功的模式。 當你在全國范圍內工作時，真正重要的是要看到什么在整個市場轉化為結果。

你在哪里看到新的大規模開發的機會？

克林頓：我們看到全國各地的鐵路場和水管為大規模、混合使用項目提供了巨大的機會。 機構場所或校園的重新開發也正在成為一種有希望的新趨勢，人們對迎合各種生活方式和體驗的不同類型的大開發感興趣-從傳統的城市到傳統小鎮的擴展愿景，到更多的戶外和以娛樂為導向的大項目。

寬松的城市更新網站是另一個令人興奮的機會。 許多較小的城市有很大的、利用不足的空間，幾十年前就被清除了，因為人們期待著從未發生過的發展。 隨著人口和人口的變化，更多的人進入這些二線或三線城市地區，將有新的市場需求，以創造性的方式開發這些網站。 這是一個令人興奮的機會，將新的、高質量的住房與商業、文化和零售用途結合起來，這將刺激經濟增長和公民生活。