對于商業房地產分析非常重要。我想說明上限費率-以及它們的使用和操縱方式。封頂費率既有正面特質也有負面特質，盡管它們在評估風險方面可謂無價之寶，但該指標固有存在明顯的缺陷。真正的收獲是減輕風險的過程。

常見的誤解

我的公司通過調查幾個受信任的聯系人，研究了如何感知上限的總體思路。該組由高資產凈值個人，家庭辦公室和其他每天依賴上限利率作為基本指標的權益和債務來源組成。

回應各不相同，但普遍的主題是上限利率越高越好。事實的真相是，在某些情況下可能會出現較低的上限利率并提供更好的機會。以下是一些不太明顯的示例，這些示例一旦得到補救，將導致資產上限利率提高。

•低于市場租金。

•需要增值組件。

•位于高檔區域。

•更好的債務條件-盡管上限利率可能更低，但現金現金可能更高。

•具有可以減少或減輕的大量費用，即單獨的水計量。

•酒店不收取輔助費用：停車費，滯納金等。

當您深入了解上限利率時，請記住一些基本的投資原則。隨著風險的增加，需要更大的回報。由于收益與風險量成正比，因此我從一個角度來觀察，在得出風險時，您得出的結論是，風險加風險(R + R)不是風險(2R)的兩倍，而是風險平方(R²)。

最重要的是，您必須學習如何識別風險并計算收益。確定上限比率是必要的，并且可能非常有用。這項基本任務具有其價值，但是盲目依賴上限價格可能會造成不準確的樂觀幻象。

資本化率是多少?

在商業房地產中，資產的資本化率或更簡單地說是上限率，是資產在特定時期內收益的觀點。公式很簡單;您將資產的凈營業收入(NOI)除以其價值。從理論上講，上限匯率的用途非常簡單。低上限率表示較低的風險和較高的價值，相反的比率越高，表示風險越大，價值越低。當您繼續了解承保資產中使用的財務模型時，您會注意到許多假設已經納入了這些看似可靠的風險和回報指標。最好也考慮到NOI的可靠性以及影響上限率的變量。

用于建立NOI的計算是用于設置上限速率的公式的組成部分，并且充滿變化性。您會專注于稅收，物業管理和維護等標準預測，還是空置和壞賬等變量?在受冠狀病毒影響的市場中，后者變得越來越重要。但是，至少有十二個機會可以忽略并依賴不可靠的估計，這會對您的投資結果產生不利影響。建立評估風險的經驗和思考過程時，請真正考慮上限利率的完整性。

封頂利率的完整性

封頂費率的完整性基于用于推算NOI的前瞻性數據集。封頂費率是回報的指標，它有明顯的優點和缺點。創造最大價值的是專注于財產本身