今天看到公號“丁祖昱評樓市”做了一個土地財政的報告，非常好。

他是寫給房企看的，我拿來是要給購房者看的。

比如哪些城市土地財政依賴度較高?哪些城市土地供應偏緊?

通過對30個典型城市土地出讓金額、土地財政依賴度以及供應土地去化周期的分析，可以看出房價后市漲跌的壓力大小。

先看土地出讓金，整個2019年，全國土地成交總金額高達6.8萬億，同比增長了14.3%，再創新高。

杭州以2746億元再次蟬聯第一，同比增長13%，比上海高出700余億元，約是北京土地出讓金的1.6倍。

土地出讓金超過1000億元的城市有16個。

包括杭州、上海、廣州、武漢、南京、北京、重慶、寧波、成都、天津、鄭州、蘇州、溫州、青島、昆明、福州。

跟2018年比，新晉級千億的是南京、蘇州、溫州、青島、昆明和福州6個城市。

從城市能級來看，除溫州外，土地出讓金過千億的城市均是一二線城市。

圖：土地出讓金過千億的城市

數據來源：各城市統計局及其他政府網站、CRIC

就2019年出讓金變動情況來看，有近八成城市土地出讓金保持上漲勢頭。

其中，增幅最大的城市是福州，2019年福州土地出讓金為1019億元，同比2018年上漲了90%。

按土地出讓金與一般公共預算收入比的口徑來測算，當前大部分城市土地財政依賴現象都很嚴重，近九成城市超過50%。

通過細化分析，可以將30個典型城市分為三大類：

第一，超高土地財政依賴城市(≥100%)，占據樣本城市的四成。

包含溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、南京、佛山、鄭州。

這些城市有一個很大的共性，那就是城市新區建設比較迅猛，政府財政相對偏緊，想通過賣地緩解財政壓力，造成了土地財政的超高依賴。

第二，高土地財政依賴城市(50%~100%)，接近樣本城市的五成。

包含寧波、成都、濟南、蘇州、天津、廈門、沈陽等城市，這些城市土地出讓面積增加較為平穩，但受城市經濟增速下降的影響，財政壓力較大，因此依賴度依然處于較高水平。

第三，相比之下，土地財政依賴較低的城市較少(<50%)，僅占樣本城市的一成左右。

包含深圳、上海、北京和無錫四個城市。

典型如深圳，土地財政依賴度僅有19%，是樣本城市中最低的，偏緊的土地供應導致使得房價上漲壓力巨大。

可以看到，土地財政依賴度低的基本上是一線城市。

除了廣州依賴度很高外，主要也是廣州的各個城概念太多了，從早期的亞運城，科學城，到知識城，現在的金融城，南沙，都在大規模建設中。

圖：30個典型城市土地財政依賴度

注：土地財政依賴度=土地出讓金/一般公共預算收入×100%

數據來源：各城市統計局及其他政府網站、CRIC

總體來看，目前大部分城市土地財政依賴嚴重。所以就會有穩樓市，進一步賣地的根本動力在里面。

當然除了土地財政，經濟下滑的城市，也會想要刺激樓市來穩增長。

接下來讓我們看看各個城市的土地供應量是多是少，可以通過去化周期來衡量。

從2017-2019年商品住宅成交規模來測算土地去化周期，結果發現，30個典型城市中，有一半的城市2019年供應的土地去化周期超1.5年，說明土地供應存在過量的風險。

表：2019年典型城市宅地去化情況

(按照宅地去化周期從高到低排序，年)

數據來源：各城市統計局及其他政府網站、CRIC

具體來看，去化周期超過3年的城市有4個，分別為福州、太原、昆明和鄭州。

其中，福州土地去化周期高達3.6年，是土地供應過量最嚴重的城市。

2019年，福州宅地成交規模達到1049萬平方米，較2018年實現翻番。

緊跟其后的太原和昆明去化周期為3.1年，兩城2019年宅地成交規模也大幅增加，成交量分別為1664萬平方米、3073萬平方米。

鄭州以3年去化周期位列第四位，盡管2019年宅地成交量同比減少15%，但供應量依然達到了3672萬平方米，供應過量的風險依然十分顯著。

這4個城市還有一個共同特點，土地財政依賴度超高，都超過百分百，所以特別有“賣地沖動”，這更加會造成土地供給量過剩。

值得注意的是，嚴調控、高房價之下的上海近些年商品住宅成交量居于較低位，但土地供應增加明顯，2019年宅地成交量為1437萬平方米，同比增長27%，去化周期為2.2年，也有相對過量的風險。

不過我認為上海倒不是單純為了賣地賺出讓金，確實也是從增加土地供給量，平抑房價的角度上出發來賣地的，畢竟上海的土地財政依賴度并不高。

樣本城市中，供地明顯緊張的城市有5個，包括海口、佛山、無錫、沈陽和深圳。

海口是為了去房地產化，所以賣地少，而且海口的房地產存量土地還比較奪。佛山、無錫是因為之前的樓市不太好，是為了去庫存，所以減少了賣地。

而深圳，一方面是真的沒什么太多地賣，另一方面是政府也不樂意增加住宅用地的占比，減少工業和商業用地。所以長期處于供不應求的狀態。

從土地去化周期來看，超過3年的肯定是存在房價調整壓力的。

福州、太原、昆明、鄭州，特別是郊區，因為土地供給量大多在郊區，今年明年的房價調整壓力還是比較大的。

實際上鄭州的房價2019年一直就在調整。2020年預計還有壓力。

而去化期在一兩年左右的城市，目前只有寧波是比較強悍的城市，而南京，目前河西南也在漲了，片區分化比較明顯。

其他青島、長沙、重慶、濟南市場都不會太好，一是調控不會放松，二是土地供給量去化周期又不短。

北京五環內新房供給其實并不多，新盤供給集中在五環外，之所以房價下跌，實在是因為北京調控太嚴格了，樓市完成喪失了杠桿，今年北京五環外的限價房庫存還比較多，樓市依然有壓力。

杭州、蘇州市場都比較火爆，土地供應均衡，而杭州主要是人口流入多，需求有支撐，新房限價又太嚴，跟二手房倒掛明顯，所以大家都搶購。

土地供應偏緊的城市，海口、沈陽未來房價沒有上漲壓力，海口不會放松調控，而沈陽是因為漲的遲，所以土地去化周期短很正常，今年土地供給量多半會增長。

佛山，靠近廣州的片區樓市今年會回暖，非臨廣片區并沒有上漲壓力，無錫目前已經開始在小漲了。

深圳，不想真的出臺調控措施，但知道短期沒辦法增加供給量，現在只好強力壓制二手房，開始做一些行政管制措施，比如對二手房限價，價格太高的不允許掛牌賣，打擊黑中介，黑樓盤等。

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