我們最近發布了一份名為《思考辦公室:辦公室投資機會的演變》的研究報告，調查了辦公室市場的結構性變化。Nuveen Real Estate隸屬于TIAA集團，是全球五大房地產投資管理公司之一。

該報告強調了我們建議辦公室投資者牢記的四個基本因素。

地點:我們已經確定了21個最適合辦公投資的城市，包括紐約和洛杉磯等“門戶城市”，以及西雅圖、丹佛和夏洛特等“增長型城市”。這些城市占所有辦公室交易的80%以上，它們被納入的部分原因是，強勁的工作年齡(25-45歲)、人口增長和收入增長與辦公室租金增長之間存在很強的相關性。

“這些有利因素對辦公需求至關重要，”該報告稱，“因此，瞄準這些城市應該能讓投資者獲得更好的表現。”

現代化:辦公資本支出(cap-ex)是凈營業收入的重要組成部分，因為員工渴望更現代化和可持續的辦公空間和設施。重建辦公室的巨額開支導致了前所未有的破壞和租戶的改善。因此，核心投資者應該尋找那些已經完成了這一轉變的資產，因為他們有望超越市場。

靈活性:靈活的辦公空間仍有需求，盡管與前幾年的快速增長相比，需求的增長更為有分寸。共同工作概念的擴散表明，許多租戶對短期租賃和高度舒適的空間感興趣。這為辦公室投資者創造了一個機會，根據世邦魏理仕的2018年調查，85%的房地產高管計劃在他們的投資組合戰略中實施靈活的辦公室解決方案。

可持續發展:報告稱:“房地產投資者對可持續建筑的需求日益增長，負責任地投資正在成為投資標準中的‘必備’。”“高性能、節能、健康的建筑不僅可以降低運營成本，還可以通過提高居住者的幸福感來提高企業生產力，并通過提供先進的工作場所體驗來吸引租戶。”我們認為，“自2008年以來，擁有更高能源之星評級的寫字樓產生了更高的總回報率。”

報告還提到了所有這些變化如何改變了辦公室房東和租戶之間的關系，使之更像是一種合作關系，以及這如何要求房東變得更懂技術。

”技術是一個關鍵的驅動程序的用戶體驗,一個概念,最近采用了科技行業的辦公室已經轉向更多的服務導向,B2C祭,“讀這份報告,也承認“智能建筑”一詞的接受”,允許租戶構建出自己的聰明的工作策略和優化生產力的辦公空間,吸引和保留人才。”

這改變了傳統辦公室業主的角色，他們現在需要更多地充當租戶的合作伙伴。

“總的來說，辦公室的運營對創造房地產價值正變得越來越重要，需要更多的專業知識來滿足租戶的需求，租戶的需求比以往任何時候都更廣泛，變化也更快，尤其是在技術方面。”

報告還指出，辦公室投資者應該考慮在生命科學和醫療辦公室領域的投資。生命科學部門目前正“受益于創紀錄的研發資金、良好的監管環境、強大的研發渠道以及從遺傳學到遠程醫療的技術進步”，而醫療辦公室則因“醫療是經濟增長最快的部門”等因素而更加輝煌。因此，這兩個行業“近年來的入住率更高，資本支出相對于傳統寫字樓市場的水平更低”，這使得它們能夠提供“更高的經風險因素調整后的預期回報率”。

“在我們看來，”報告總結道，“引人注目的投資機會是在現代的、可持續發展的、位于人口結構有利的市場的寫字樓。”不可否認，在未來的世界里，無數富有彈性的辦公機會將為投資者提供。”

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