吉姆?科曼(Jim Koman)在2011年創立了ElmTree基金，當時市場剛剛開始消除經濟崩潰的影響。自那以來，該公司已完成了價值60億美元的辦公、工業和醫療物業凈租賃、售后回租或代建制等交易。今年7月，ElmTree宣布收購6項資產，總價值3億美元，其中包括西南地區一處120萬平方英尺的工業地產，以及阿拉巴馬州Valley一處37.5萬平方英尺的工業開發項目。這家公司名為WestRock Co.，是一家紙張和包裝公司。

不斷加強的經濟和稅收改革鼓勵了凈租賃投資，眾所周知，這一領域不受市場變化的影響。ElmTree還利用外國投資者對房地產的興趣，在與人壽(China Life)達成9.5億美元的交易后成為新聞頭條。科曼討論了公司的戰略，并指出了幾個值得研究的熱門市場。

經濟、稅收和信貸監管的變化如何影響凈租賃行業?

稅收改革和基礎設施支出的增長預計將主要惠及工業部門。預計各公司將利用節省的費用來資助資本支出和新的發展，這將導致對凈租賃工業倉庫和制造設施的需求增加。話雖如此，積極的經濟趨勢也有利于辦公行業，因為經濟增長通常會導致辦公空間需求增加，因為公司會增加員工。

你能告訴我們在凈租賃投資環境下，外資與內資的平衡情況嗎?在貿易政策修訂后，這一比例是否發生了變化?

外國資本在凈租賃部門非常活躍，因為它被凈租賃資產經常提供的穩定收益所吸引。根據Real capital Analytics的數據，就凈租賃行業的外資與內資之間的平衡而言，2017年約有16%的凈租賃工業和寫字樓交易是由外國投資者完成的。2017年5月，我們與人壽合作，對我們現有的凈租賃投資組合進行了9.5億美元的資本重組。這筆交易讓人壽迅速擴大了在市場的規模，并實現了多樣化。

在貿易政策方面，我們看到外國資本投資活動略有下降，特別是在。2017年16%的凈租賃交易是由外資完成的，相比2015年外資活動的峰值略有下降。根據RCA的數據，2015年期間，21%的凈租賃交易是由外資完成的。盡管如此，與歷史水平相比，外資在凈租賃領域仍是一個活躍得多的參與者。例如，2013年，外國投資者僅完成了4.8%的凈租賃交易。

你對未來凈租賃行業的預測是什么?

目前的市場基本面是積極的，經濟增長強勁，國內投資者的認可度提高，外國資本不斷涌入。由于投資者對凈租賃資產的持續需求，這些強勁的基本面因素導致了價格的穩定，預計這種需求將持續到2018年。利率正在上升，這可能導致上限利率小幅上升，但整體而言，由于對凈租賃資產的強勁需求，我們預計上限利率將保持相對穩定。

關于今天的工業市場，你能告訴我們些什么?

由于電子商務銷售的增長，工業部門表現非常好。能夠滿足現代電子商務租戶需求的大型工業倉庫的供應跟不上租戶需求的增長。這推動了工業地產強勁的年度租金增長，并因此為投資者帶來了極具吸引力的回報。

工業部門還有進一步增長的空間嗎?

鑒于供應尚未趕上需求增長，而強勁、正面的凈吸收數據以及電子商務革命仍相對處于起步階段，我們認為，在可預見的未來，工業部門應會繼續表現良好。例如，僅亞馬遜在2017年就吸收了約3400萬平方英尺的工業空間，預計2018年也會有類似的吸收。

如今，二級市場正受到房地產投資者的大量關注。列舉一些CRE投資的熱門市場。

由于公司越來越注重運營效率和吸引最優秀的千禧一代人才，公司越來越重視確定其辦公總部、區域辦公設施、工業分銷和制造設施的正確位置。公司在做房地產選址決策時，會分析幾個因素，包括熟練勞動力的獲取、整體勞動力成本、公司靠近地區市場、高速公路的可達性和企業稅收優惠。

北卡羅來納州首府羅利(Raleigh)在很多指標上都表現出色。這座城市擁有優秀的勞動力，靠近一流大學，有優惠的政府激勵措施，通過有效的交通基礎設施可以進入其他大型市場。我們在德州也看到了很多積極的趨勢。奧斯汀的人口增長尤其驚人，該地區的熟練勞動力和德州政府的優惠政策都吸引著企業。

最后，弗吉尼亞州里士滿是另一個顯示出積極趨勢的市場。里士滿位于東海岸經濟走廊的中心位置，有利于其不斷增長的工業市場。超過100家汽車貨運公司和經紀人在該地區，包括專業的重型運輸，多維負荷，液體或干散貨。此外，里士滿是獨特的，因為它是由兩個主要的州際鐵路，三個機場和里士滿港口弗吉尼亞州。

ElmTree基金的近期和長期目標是什么?

我們的計劃是繼續利用我們的機構知識和關系，在全國范圍內獲得有吸引力的凈租賃投資機會。我們最近收購了6項資產，總計3億美元。這些交易恰恰代表了我們希望從市場上獲得的交易類型。我們相信，我們已證實的方法和能力，以執行凈租賃交易與高信用品質的租戶，為我們提供了一個可持續的競爭優勢。