最近，關于房屋開工和多戶住宅建設的增加，人們感到非常興奮。可能會允許更多的私人投資資本流向房地產市場。如果住房價格在50萬美元及以上，國會將鼓勵非公民購買住房。而且，在宣布主要房屋建筑商正在為新房屋建筑簽發更多建筑許可的過去兩周中，建筑商庫存有所增加，盡管商業建筑商開始為建筑新公寓而獲得更多許可。房地產經紀人界對房地產市場可能最終顯示出生命跡象的前景感到興奮。

我希望所有這些都成為好消息。作為房地產投資者和特許代理，我在房地產市場低迷中遭受了重創。除了充滿活力的房地產市場，我沒有什么比看到的更重要的了。但是，關于住房市場實際上是否正在好轉，仍然存在一個大問題。

所有這些房屋的合格買家都在哪里?

2007年和2008年住房最初崩潰的主要原因之一是供應超過需求的經典案例。從SFR到公寓到度假勝地/退休社區，各種各樣的新建筑都活躍著，但是真正的買家卻很少有人購買這些物業才能真正使用它們來居住。

在2000年代初，最終用戶購買者占所有房屋銷售的70%，而房地產投資者則占其他30%。在過去的幾年中，投資者占了全部房屋銷售的40%，他們購買了止贖房屋以用作出租物業，或者用于固定并轉售給最終用戶。投資者的活動并沒有減弱。投資者仍然積極參與各種形式的住房建設，從而增加了住房銷售數量，但他們不是最終用戶。我仍然看不到真正的最終用戶購買者的大量增加，從而產生了必要的需求，自然會導致充滿活力的住房復蘇。

就在2011年圣誕節的前一周，全國房地產經紀人協會發布了一個有關房屋銷售數據錯誤的大故事。Core Logic發現實際房屋銷售量遠低于最初所說的水平，原因是存在一些錯誤，包括房屋銷售表編制方式。

NAR所使用的方法實際上意味著許多個人房屋銷售被計算了兩次，在某些情況下甚至被計算了三次。這些房屋銷售數字將向下調整，將表明房屋銷售遠低于所顯示的數據。這可能確實意味著已經可用的總供應月份增加了，但是我希望NAR會輕視該項目。

房屋銷售數據對于最終用戶購買者還是投資者沒有區別。它只計算房屋銷售。它沒有告訴您售出的房屋中有多少最終最終會重返市場以進行轉售或出租，因此房屋銷售數量在多個層面上都具有誤導性。

雖然官方失業率一直在下降，但這更多是因為數百萬失業者已經用盡了自己的福利，不再被視為失業者。即使我們能夠達到一些樂觀的就業目標，經濟也將在未來5年左右的時間里增加約300萬個工作崗位，而止贖活動從2008年到2015年可能會達到1000萬個家庭。

信貸緊缺仍在繼續，因此難以獲得抵押資格。我最近去做了檢查，醫生告訴我她也無法獲得房屋抵押貸款。

出租物業也有問題。如果您錯過了我最近有關租賃市場潛在泡沫的文章，可以在這里找到。

因此，盡管我希望看到房屋出現大幅反彈，但增加房屋供應卻沒有真正增加最終用戶的需求可能會引發持續的問題。恢復住房部門并使之穩定的唯一實際方法是創造每年至少支付5萬美元或更多的就業機會，以增加就業機會，因為只有大量有收入可負擔房屋抵押貸款的最終用戶購買者才能產生房地產市場的真正轉機。