最近有個朋友留言給我，大概這樣的內容

“16年的時候在X灘買了套老破小，5.3萬入的手，17年的時候到了6萬，但是隨著市場的下行，如今掛牌價格已經到了5.1萬，如今租金抵不上房貸，已經不知道什么時候出手以什么樣的價格出手”

我看得這樣的消息，其實是最無奈的，在2016年高位的時候購買老破小，差不多這一輪樓市里最差時間點購買的最差物業了

但是以往很多人閉著眼睛買房都沒關系的核心原因是因為整個樓市大勢強勁，所以總能蓋掉各種問題。

而時至今日我們可以看到，在一個錯的時間買下錯誤的產品，那么面對的下場可能就是，虧本。

這是如今樓市折射的現狀，整個行業流動性降低之后，房價的穩定也就決定了，你在購買時刻的錯誤不會被房價所掩蓋住，隨著時間的推移慢慢的對外釋放

今天和大家聊聊，16年高位買房的一些副作用

01

首先，老破小成為了如今這一輪樓市周期里最不待見的一種產物，曾經寫過兩篇關于不要碰老破小的文章，之后沒想到還會被diss，歸根到底也是因為過去的樓市區域掩蓋了問題，也掩蓋了部分心智

老破小一頭面對二手市場老破小比重太高可替代性太強，另一頭還要提防租賃市場的需求分流，再加上整個資產維度的價值得不到兌現

幾乎是如今所有房地產資產需求和居住需求同時被拋棄的這么一個狀態

而這樣的狀態在未來只會進一步放大，所以如果有人還在勸說你要買老破小，那么請朋友們認真看清他的臉

第二個副作用針對的是16年選擇投資買房的朋友們

樓市流派里曾經有一個派別非常支持透支買房，就是信用卡來回套好幾張湊錢買。這么做的底氣是什么，其實就是看中了兩點，第一房價一直在漲，第二房子套錢極其容易

換句話來說，哪怕現金流斷了還不出來了，把房子賣了就好，這么一來一回的過程中自己還能賺點錢

那現在這兩點支撐點全部都沒了，第一房價沒有短線上漲的背景，第二，現在賣房周期拉長，不可能非常快的賣房，甚至降價對于成交周期的改變也并不大

而這個時候，如果你的現金流斷了，那么你面對的問題可能會比想象中要更大。仔細想想如果16年你買的投資的房子房貸要2萬但是房租只有6000，那么你要面對的情況就是，你每個月要貼14000的個人收入進去，是每個月的14000

換句話來說，扛的過程中房產的負債部分一直存在，需要一直貼現去支撐。這樣的過程讓很多本來準備咬牙堅持的人斷了很多的念頭

所以說如今買房真的是一個人的綜合實力，靠膽買房的時代已經過去了，靠膽致富的人，希望未來你不會成為韭菜

02

以上是16年買房人群中問題最大的兩類，希望你不是其中之一

另外還有兩類問題不太大，但是或多或少會在未來各位的購買過程中產生影響。

第一種是選擇在2016年用光房票的這么一群人，未來的流動性會加大的降低他們再投資的可能

換句話來說很有可能未來家庭的資產就會固化。類似于今年年初翠湖天地這種大抄底的可能性不太在他們身上發生

2016-2017這兩年，樓市里進入的最大一個新鮮血液就是90后中產，而之所以他們可以稱之為中產是因為家庭給到他們的賦能

所以這也導致了在他們沒有很好個人收入和穩定現金流的時候就投身樓市市場

這并沒什么不好，但是因為整體家族式購買的可能性較大(爸媽出首付)，直接導致90后的置換的可能性比85后要低很多。

如果一步到位買了房子那還好，如果一不小心購買了過渡性的兩房甚至一房，那再想換的門檻會比想象中要更大

另一類是16年購買一手房的朋友，說真的，這一年的開發商都不太靠譜，特別是那些快周轉的企業。不是因為他們有沒有能力做好產品，而是那個世道讓他們沒有能力關注在產品層面

維權的案例就不說了，大家看到不少，最怕的是這樣的產品未來流入到二手房市場的競爭力開始下滑

03

另外，這一年高位買房的用戶，大概率面對著如今不論是長三角一體化以及粵港澳大規劃的時候，都會和這樣的機會失之交臂吧。

16年前后城市格局也恰好經歷改變，16年之前依然在城市之間各自為營的狀態，城市發生的好不好看自己根基。而16年之后發生的，是紅利傾斜和聯動性改變。

在這些趨勢下，不同城市的未來肯定是不同的，所以提前布局異地城市作為投資釋放的朋友，可能現在回過頭來看也不是特別好的選擇

04

總而言之，言而總之，以前我們覺得小問題的問題，或者不介意的事情，未來可能都會一一浮現，三年周期后的2019年到未來，會逐步兌現

而且沒有意外的話，短線內也不會出現改變，而且還有可能會被放大，因為樓市在政策層面還有兩個異類尚未發威

第一個時候租售并舉的貫徹程度，第二個就是房產稅的落地程度。這兩件事會讓各種小錯誤放大的更加明顯，所以如果各位在2016年之后購房有過錯誤，抓緊時間調整

05

所以給大家幾個建議，全部是一家之言

1、老破小，快速出貨，不要糾結不要想不通，也不要等著所謂的舊改會給社區帶來本質性改變，這類產品的最大問題就是來自不同維度的可替代品太多。手上有多少套就出多少套

2、如果出不掉以及各種原因不能賣，給老破小裝修翻新，然后出租掉，爭取切入到高端租賃市場，增強老破小的租金水平，加強現金流

3、未來買房，不是用足杠桿，而是用足房票。而這里說的用足房票不是說花光房票，而是每一張房票都盡可能買最好的房子。

戶型功能盡可能多元，社區盡可能的好，地段盡可能的還有概念，我知道這么說很貪心，但是樓市未來就是拼的綜合能力，光便宜吃遍天的可能性不在了

4、任何一套房子做好長期持有的準備，任何一套房子永遠要有plan B。

如今買房各種訴求盡可能的要綜合，比如說哪怕你自住，你也要考慮到投資的邏輯;哪怕是指望他資產增值，也要看下租賃市場是否能夠穩定租金;哪怕本來就沒準備賣掉，你也想好萬一你缺錢這套房子能不能快速變現。

這種情況下的房子存在么，我告訴你一定存在的，樓市進入到買賣更加均衡的狀態下，優劣房子的分層會更加明顯。

但是前提是什么，第一你要能看懂，第二你要有現金流+房票隨時的stand by，其中第二點更加重要

5、最后說幾個不要：

不要買過渡性產品，不要買小開發商，不要買老破小，不要輕易用房貸，不要買陌生城市，不要相信一夜暴富，不要想著能占到小便宜，不要把自己現金流逼太緊

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我還是地產人的時候，地產業內有這么一句話，現在我送給所有的購房者

市場不論經歷幾個輪回幾個大勢，當勢頭來的時候，最重要的是你在桌面上，并且手里還有籌碼