Ten-X Commercial是全國領先的交易平臺，占所有在線商業房地產銷售的90%，今天發布了其最新的Multifamily Market Outlook，這顯示出強勁的行業增長，并概述了全國多家庭物業的前五大“買入”和“賣出”市場。該研究還發現，盡管千禧一代未能“離開巢穴”，但多家庭部門在2019年第一季度的所有創業板塊(多家庭，辦公室，工業，零售和酒店)中的增長最為強勁。

多戶型部門的增長主要歸功于強勁的租賃市場。2019年第一季度是五年來首次出現新的出租物業數量下降。這一減少幫助多家庭市場空置率保持穩定在4%的上限范圍內，這是自2018年第三季度以來的水平。然而這些數字是相對的，因為實際空置公寓單位的數量仍然是2012年中期以來的最高水平。隨著新公寓的數量開始下降，市場上的公寓租得更快。

穩定的住房擁有率是多家庭部門整體增長的另一個原因，因為該比率沒有逐年變化，仍然保持在64.3%。由于抵押貸款利率和房價仍然居高不下，許多人仍無法獲得房屋所有權。盡管房屋所有權略有上升，但這使租賃市場基本保持不受威脅和強勢。

導致強勁租賃市場的其他因素包括低失業率，強勁的工資增長以及對房屋所有權和租房的千禧年態度。在學生債務負擔沉重的情況下，許多千禧一代在大學畢業后的幾年里選擇住在童年的家中，大約32%的18-34歲的孩子留在家中，相比之前的周期為27%。當千禧一代處于財務狀況時，他們會租房而不是買房。婚姻年齡的增長也推動了租房的選擇。

“千禧一代是當前租賃市場蓬勃發展的一個重要原因，”Ten-X首席經濟學家Peter Muoio表示。“盡管我們預計這個重要年齡組的房屋所有權在長期內會增加，但到目前為止他們仍然專注于租房。與此同時，仍有新的租賃物業進入市場。但是，預計下一步建筑規模將縮小年度，由于家庭形成的持續增加，導致空置率上升至預測的5.7%，然后迅速被吸收。“

盡管租金價格穩步上漲，但由于經濟強勁且工資穩定增長，租房者仍可留在單位。2019年第一季度租金價格同比強勁增長超過4%，比2018年略有下降，但在整個2018年價格上漲之前。隨著時間的推移，租金價格將繼續提高，有效租金預計到2022年將達到每單位1,476美元。

2019年第一季度多家庭物業交易量也有所減少。根據RCA數據，交易量下降至略低于365億美元。雖然這比2018年第四季度下降了30.5%，但仍然比去年同期增長了1.4%。公寓價格也出現了季度下降，與去年同期相比有所下降。在2018年第四季度創下歷史新高后，2019年第一季的公寓價格下跌了3.4%，盡管同比上漲10.2%。

7月Ten-X商業公寓Nowcast通過Ten-X商用平臺上的實時競價和市場活動數據來衡量實時房地產價格動態，顯示市場停滯不前，租金價格同比僅上漲2.1% 。

“整個多家庭市場的定價增長持平，”Muoio說。“雖然自2018年以來租金有所上漲，但近期增長放緩。”

Ten-X July Nowcast還發現多家庭部門是唯一一個年度定價增長超過1%的CRE部門，截至7月份增長1.9%。最近的數據突顯了多家庭部門，特別是租賃市場的持續強勢，因為吸收率對于較少的公寓建設仍然穩固。

“多家庭部門在2019年上半年繼續蓬勃發展并不足為奇，”Muoio繼續說道。“隨著經濟持續增長和勞動力市場非常健康，成分仍然存在，以保持穩定的家庭形成和公寓需求。我們仍然期望千禧一代將遷出他們的家庭住房以租住公寓，最終還是單身家庭住宅擁有。”

Ten-X商業多戶評估指數也包括2019年第一季度以來的數據，顯示2019年的估值下降超過14%。預計這種下降將持續到2020年，預計到2021年的復蘇。

來自Ten-X商業平臺的進一步見解表明，2019年上半年多家庭的實時競價率仍然保持強勁，44%的多戶住宅物業在拍賣期間進行拍賣交易。這表明投資者情緒濃厚，對多戶家庭的興趣濃厚。Ten-X預測今年剩余時間內的貿易利率將繼續強勁。

多家庭部門的前五大“買入”市場：

休斯頓

西南部繼續擁有最強勁的“買入”市場前景，其中德克薩斯州是公寓購買活動的明顯杰出代表。在休斯敦多戶市場繼續穩步增長，預計有15.9%增加租金單價和空缺預計到2022年將下降150個基點休斯頓已經證明了彈性已經幫助當地的，因為它的復蘇能源部門的年經濟和提高公寓租金。

拉斯維加斯

拉斯維加斯是在多戶部門最有前途的“買入”市場。由于公寓購買主要集中在西部，租賃單位價格穩步增長，預計將增長11.5%。拉斯維加斯的職位空缺預計到2022年將下降90個基點。

Raleigh-Durham

根據Ten-X Commercial的市場調查，公寓購買也主要集中在南部.Raleigh-Durham是其南部同行的最佳評級市場之一，包括邁阿密和華盛頓特區。雖然它是前五大“買入”市場之一，但地區預測仍然提供了前景樂觀。到2022年，租賃單位預計將增加12.8%，而空置率預計將下降10個基點。

亞特蘭大

雖然東南部多戶住宅市場的狀況各不相同，但亞特蘭大的公寓購買活動仍然很高。預計2019年第一季度至2022年之間的租賃單位價格將增長12%。盡管預計未來兩到三年的單位定價將會增加，但預計空置率仍將停滯在4.8%。

鹽湖城

鹽湖城蓬勃發展的交通和公用事業部門繼續推動就業增長和公寓供應。根據Ten-X Commercial的最新數據，該市的平均租金單價預計到2022年將增長10.2%。這一預測對該市有利，預計空置率將下降140個基點。

多家庭部門的前五大“賣出”市場：

圣何塞

與西南部的其他州不同，加州的多家庭市場前景不太樂觀。在三個灣區 “賣出”市場中，所有受到技術風險和新供應過剩雙重因素的負面影響。圣何塞的經濟放緩繼續影響其多戶型市場，從現在到2022年，租賃單位費率預計將下降1.9%。預計2022年空置率將達到6.8%，比當前水平高出240個基點。

奧克蘭

與圣何塞一樣，蓬勃發展的科技產業與單戶住宅和公寓供過于求的結合繼續在奧克蘭經濟衰退中發揮重要作用。預計到2022年，當地租賃單位費率將下降1.8%，而未來三年的空置率預計將上升至5.8%。

舊金山

Ten-X Commercial繼續將舊金山列為今年第一季度多家庭部門的一個問題區域。與被列為“賣出”市場的其他兩個灣區市場一樣，房屋過剩以及技術擴張導致該城市的抵御能力降低，預計到2022年，每單位租金將下降1.5%。舊金山的空置預計將在到2022年增長5.1%。

邁阿密

連續第二年，邁阿密被列為今年第一季度的頂級“銷售”市場。其低調的前景是由當地經濟的降溫和持續的重型建筑管道引起的。租賃單位預計將下降0.5%，而預計到2022年空置率將增長8.7%。

密爾沃基

未來三年，密爾沃基的單位租金預計將增長0.9%，預計到2022年空置率將大幅上升至6.8%。未來幾年在密爾沃基 - 以及全國各地 - 就業增長和工資上漲可能允許更多的千禧一代進入租賃和購房市場，但高學生債務等因素繼續提供限制。