醫療保健房地產投資信托基金(REITs)背后的故事長期以來一直是他們將從巨大的嬰兒潮一代受益退休。畢竟，65歲及以上人群的醫療保健需求將大幅增加，滿足這些需求的房地產需求將會增加。

然而，到目前為止，數學對于高級住房來說并沒有那么好，因為建筑已經超過了需求。但REIT行業巨頭Ventas(紐約證券交易所代碼：VTR)認為這一趨勢將很快轉向積極的方向。

在Ventas的投資日，該公司花了一些時間討論其市場研究方法。這很重要，因為Ventas正在大膽打電話。由于投資組合重新定位，經過幾年的業績下滑，它認為2020年將是其運營資金(FFO)開始“轉向”增長的一年，2021年是關鍵的一年。那時Ventas表示，由于預期嬰兒潮退休浪潮，多年過度建設后，對高級住房的需求將超過供應。反過來，這將推動公司的FFO走高。

對于Ventas來說，這是一筆大買賣，后者從高級住房中獲得約55%的凈營業收入(NOI)。其總NOI的約23%來自凈租賃高級住宅物業。這些資產根據長期合同租賃給運營商，通常包括預先設定的租金增加。這項業務一直很好，預計2019年的NOI增長率約為1%。

這個增長率并不是很高，但是當你考慮房地產投資信托基金的高級住房運營投資組合(SHOP)時，它看起來很棒，后者占NOI的32%左右。這些是Ventas有效擁有和運營的資產(雖然從技術上講，它雇用其他人來運營設施)，使其能夠從運營績效的優勢中受益 - 并承受下行風險。Ventas的2019年預測要求SHOP集團的NOI下降幅度高達3%，這主要是因為供過于求導致價格疲軟和需求疲軟。

SHOP投資組合一直是Ventas的主要逆風，也是投資者關注的主要問題。這是Ventas的股票在過去三年中落后于更廣泛的REIT集團的原因之一。這個部門的好轉對房地產投資信托基金來說是一個巨大的好處，但在這個領域并不孤單。同行Welltower(紐約證券交易所代碼：WELL)和HCP(紐約證券交易所代碼：HCP)也有值得注意的SHOP投資組合，分別約為40%和36%。

2021年的故事

那么Ventas究竟如何得出2021年將成為供需轉型年的結論呢?

首先，它聘請了一名數據專家來幫助它建立一個專有數據庫。這是必要的，因為高級住房業相當分散。雖然有一些主要的參與者，如Ventas，Welltower和HCP，但仍然有很多小型運營商。

其次，它收集了全國各地的人口指標，高級住房建設，高級住房許可，入住率和滲透水平(目前使用老年人住房的老年人比例)等數據。利用這些數據從一個全新的角度來看這個行業，研究人員得出結論，整個市場將會看到2020年到2021年之間的供應量下降和需求增加。這是對空間的更深入研究，而不僅僅是檢查正在建設的高級住宅物業。

這些累積的數據為Ventas提供了更詳細的分析，為其目前服務的子市場提供了新的見解。在那些通常處于高難度進入富裕地區的市場中，Ventas認為其潛力更大。雖然預計HCP總體上會更好地利用這一特定趨勢，但Ventas的預測表明其需求增長將超過Welltower，并且增長率將高于行業平均水平。與此同時，它領先于其服務區域的滲透率的百分點增長。簡單來說，數據顯示更多人將開始在其經營的地區使用高級住房。

如果其預測發揮作用，Ventas應該做得很好。也就是說，Welltower和HCP在這種情況下也會做得很好。因此，這些預測并不是必須選擇Ventas而不是最接近的同行的理由。然而，他們是一般對高級住房空間持樂觀態度的理由。

還有一段時間

幾年來，Ventas一直在努力應對高級住宅市場的供過于求，與其同行一樣。這是每個房地產投資信托基金SHOP產品組合中的一個特殊痛點。但根據專有研究，Ventas認為隧道盡頭的光明將在2021年開始大放異彩。

如果您一直在等待醫療保健房地產投資信托基金的故事發布，那么這一天似乎正在快速逼近。如果你一直站在場邊，在等到Ventas，Welltower或HCP之前等待正面新聞，你可能想要立即開始更密切地觀察