房地產服務公司仲量聯行(JLL)報道，盡管經濟氣氛日益謹慎，但2019年第一季度辦公樓市場表現出了彈性，約有1400萬平方英尺的吸納量和空置率下降。

即使向市場交付了680萬平方英尺的新辦公空間，本季度的空置率仍下降了30個基點，降至13.0%，而租金要價卻同比增長了3.2%，這主要是由于昂貴的新空間即將到來上線，根據紐馬克萊坊的第一季度2019全國辦公室報告。

但據仲量聯行辦公室報告，由于正在建設的新辦公空間為1.104億平方英尺，且市場持續放??緩，因此租賃活動不太可能跟上未來幾年交付的新辦公室的供應。結果，隨著一些租戶搬到新的辦公空間，空置率預計將上升，尤其是對于較舊的辦公產品。

仲量聯行辦公室研究主任斯科特·霍馬(Scott Homa)表示，租戶之所以被吸引到新的辦公空間，是因為它往往效率更高，列間距更好，窗戶可以提供充足的自然光以及舒適的環境。Homa補充說，辦公室開發商和業主正在參加“便利軍備競賽”，并指出辦公室大廳現在擁有熱情好客的設施和一系列吸引租戶的活動，從最先進的健身中心到攀巖墻壁。

同時，仲量聯行的報告稱，由于新辦公室的建設處于周期的最高點，因此優惠是一個重要因素，因為新辦公室的交付會在某些市場上帶來疲軟。例如，桑迪說，華盛頓特區的一些開發商提供每平方英尺超過100美元的優惠，包括長達18個月的長期租賃免費租金，以吸引租戶參加他們最新的項目。 Paul，NKF研究高級董事總經理。

他補充說：“總體而言，新建筑不到辦公室總庫存的2%。”他說，這種新產品水平是可以控制的。Paul預測，舊產品的適應性再利用將會激增，并指出已經淘汰的辦公樓已被重新定位為自存儲，老人住房，公寓甚至學校。他指出，最具挑戰性的轉換涉及無法步行的郊區辦公園區。在全國范圍內，多達10億平方英尺的郊區辦公空間可能已過時。

共享辦公空間帶動了第一季度的租賃活動，吸收量為540萬平方英尺，緊隨其后的是技術公司，占530萬平方英尺，而金融和保險公司則租賃了480萬平方英尺。辦公空間。

霍馬說：“令人難以置信的是，企業對靈活空間的需求如此之大。”他指出，中型和大型公司現在都在為移動員工使用聯合辦公空間。在啟動新項目或短期項目時，尤其是在項目規模波動時;或作為項目的臨時集結地。

霍馬說：“通常，在共享傳統租賃之前，共享辦公空間是一項臨時性的權宜之計。”他指出，共享辦公空間內的平均租賃期限通常不超過24個月。

保羅建議，但是，由于共同辦公的繁榮正逐漸向傳統的辦公室所有者施加壓力，因此共同辦公的繁榮最終可能會趨于平緩，而傳統的辦公室所有者正越來越多地建立自己的內部靈活太空計劃以與共同工作的運營商競爭。

租戶對靈活性的渴望也導致傳統空間租賃期限的下降趨勢。在哥倫比亞特區市場中，過去三年中，辦公室租賃期限從平均7.03年下降到大約6.85年。但是，租賃速度正在加快，部分原因是公司搬遷，包括亞馬遜的HQ2。該公司計劃最終在新命名的弗吉尼亞州阿靈頓的登陸區占據至少400萬平方英尺。

較高的吸納率反映了全國就業市場的緊張狀況以及公司向中小型地鐵城市擴張以吸引人才的趨勢。霍馬說：“可以預見的是，規模較小的大學城和擁有良好大學的大學正在看到最大的增長，”他指出，最具爆炸性的增長發生在田納西州的納什維爾，德克薩斯州的奧斯汀，北卡羅來納州羅利-達勒姆的鹽湖城，北卡羅來納州夏洛特，鳳凰城和灣區。“這是一個雞與蛋的場景，因為這些城市的統計數據正在上升，但也使面臨人才短缺的小型行業和企業得以發展。”

經紀公司Marcus&Millichap發布的一份全國就業報告指出，自2016年以來創造的新工作中有50%位于具有良好大學和大學的二級和三級市場。Marcus&Millichap研究服務高級副總裁John Chang在評論這一趨勢時表示，公司過去曾將人才引進總部，但現在正在佛羅里達州奧蘭多等已經擁有高素質人才的地方開設衛星辦事處。 ，鳳凰城，鹽湖城，納什維爾，夏洛特和拉斯維加斯。

與主要市場相比，這些較小市場的其他優勢包括較低的運營和生活成本支出，這通常有助于抵消部分搬遷或擴張成本。例如，與海灣地區和洛杉磯競爭激烈的人才市場不同，拉斯維加斯的人口和就業增長迅猛，是一個商務和生活成本低廉的地方，并且擁有新的人才庫。Chang說：“像這樣的元素可以改變景觀，并提供一條以二級城市為終點的小徑。”

此外，新的稅法結構，特別是州和地方稅免稅額的上限，開始將公司推向稅收較低的州，包括田納西州，佛羅里達州，德克薩斯州和卡羅來納州。霍馬說，將一家大型金融公司Alliance-Bernstein的總部從紐約市遷至納什維爾，“可能預示著什么可能會成為更廣泛的趨勢。”

公司擴展到較小的都會區為房地產投資者提供了機會。根據M&M的報告，盡管有些公司在這些市場上進行量身定制的項目，但另一些公司則專注于對現有空間的增值重新定位，減少空缺和提高租金。