在過去的幾年中，得克薩斯州奧斯汀市的表現出色，盡管交付量強勁，但租金增長遠遠超出了預期。地鐵的多樣化經濟在很大程度上依賴于波動性低的先進行業，從而助長了上升趨勢。投資者注意到了這一點，并開始審查奧斯汀的產品。

《多住房新聞》與總部位于奧斯丁的投資公司Rastegar Property Co.的首席執行官Ari Rastegar討論了有關投資 德克薩斯州表現最好的多戶家庭市場，潛在的經濟衰退和“機會區”倡議的問題。

貴公司已于今年初收購了奧斯丁的兩個增值社區。什么標準指導您的選擇?

拉斯特加(Rastegar)：我們尋找優越的地理位置，有機租金增長強勁的地區，以及人們真正想要居住的地方。我們在奧斯丁租金最高的走廊上擁有物業。我們最近在奧斯汀的兩處物業均處于高需求區域，因此我們對其進行了翻新并能夠大幅提高租金。

可持續發展在您的重新定位策略中扮演什么角色?告訴我們更多有關此的信息。

Rastegar：我們希望通過智能技術來增強這些屬性，如果有使用可持續性功能的方法，我們就會這樣做。例如，我們添加了NEST系統，以便人們可以使用應用程序控制空調和開門，以及帶有攝像頭的數字門鈴，這些攝像頭將新時代的技術帶入較舊的老式產品中。為了從物業管理的觀點出發，我們還向物業的某些區域添加了傳感器，用于監視建筑物的潛在泄漏或問題。

Rastegar Property今年也獲得了土地。您對這些網站有什么計劃?

Rastegar：在奧斯丁，我們收購了兩個標志性的地段。一個是在市區外的South First Street上一個1.8英畝的土地。在這里，我們計劃開發包含住宅和商業組件的混合用途項目。我們仍然向本地建筑公司提供RFP，很快，我們將宣布結果。另一個是在本·懷特(Ben White)以南的南方國會(South Congress)上占地1.2英畝的土地，我們認為，這將是未來五年奧斯汀最高的公制增長走廊。

在住房負擔能力方面，奧斯丁正逐漸與帕洛阿爾托進行比較。您如何看待這種比較?

拉斯特加：我認為這不是一個公平的聲明。加利福尼亞州的住房價格已經成為一種流行病，承受能力嚴重短缺。與其他主要市場(如紐約和舊金山)相比，奧斯汀的房價雖然上漲了，但我們仍然遠遠低于它，提供了更多負擔得起的選擇。

今天的多戶投資領域最大的挑戰是什么?您如何管理它們?

拉斯特加(Rastegar)：多戶家庭是抵御通貨膨脹的好方法，也是保護資本的好方法。許多其他聰明的人以這種方式看待事物，因此投資環境變得相當有競爭力。在周期的后期，收購收益開始比平時更多地壓縮，因此投資者需要了解投資策略，并了解風險和增長潛力。

因此，在周期的這一點上，我們遠離核心優勢和核心資產，而專注于增值機會。此外，即使價格因競爭而略微上漲，但如果您擁有強大的增值組件，則可以通過提高租金來創造價值，從而導致采用IRR驅動的方法。

盡管我們處于歷史上最長的牛市中，但經濟指標表明存在潛在的下滑趨勢。您認為多戶市場能夠維持多長時間?

拉斯特加(Rastegar)：我認為是對的，我們處于歷史上最長的牛市中，但是除了其他全球關注的問題之外，我們看到的問題還涉及與的貿易戰和與的問題。但是當您觀察通貨膨脹時，它仍然相對較低，失業率也相對較低。因此，存在很多混合信號，很難確定我們的確切位置。

我將告訴您一件事：歷史不再代表未來，因為AI和計算機生成的場景中所有這些新變量都在起作用，因此很難預測未來的發展。我們必須聰明，前瞻而不是后退。對于多戶家庭，我們將其視為對公共市場進行風險調整后的強大替代方案，并且出于多種原因而穩定，但這主要是因為千禧一代購買住房的可能性不高。

奧斯丁的多戶家庭市場怎么樣?

拉斯特加：著火了。有這么多人搬進來。據我上次的人口普查，一天有大約180人搬到奧斯丁。此外，現在有許多工作和大公司，而且還會有更多。

您對“機會區”計劃有何看法?

拉斯特加：我有百感交集。我們今年早些時候在鳳凰城購買了一個機會區高層建筑，我們正計劃為此開發一項綜合用途的開發項目。鳳凰城市中心是多戶家庭部門中有機租金增幅最高的地區，而辦公部門的增幅也很大。到處都是偉大的城市，我們很幸運能成為其中的一分子。

機會區旨在激勵那些沒有經濟刺激的地區，我認為該計劃并不能很好地實現這一目標，但是開發人員已經能夠利用他們本來希望成為的地區的機會區從指標級別進行投資。我們不相信投資房地產以獲得稅收優惠，但是如果這樣做，那只是最重要的。